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BREVE ANALISI SULLA CEDOLARE SECCA

28 Feb
Con la sottoscrizione di un contratto di locazione occorre nei termini di legge, provvedere alla registrazione del contratto stesso quindi, l’assolvimento delle relative imposte.
Le possibilità sono due, o quella tradizionale, con l’assolvimento dell’imposta di registro e di bollo e con la denuncia dell’importo totale degli affitti percepiti nel 730 o Unico oppu.re, con il così detto regime alternativo, detto della “ cedolare secca “. Con l’opzione alla cedolare secca, il pagamento che si effettua, sostanzia l’assolvimento di tutte le imposte, quindi non solo comprende l’imposta di bollo e l’imposta di registro, proprie e, strettamente legate alla registrazione del contratto ma, anche l’incorporazione dell’IRFEF CEDSecca3e delle addizionali, comunali/regionali. Preciso che per quanto riguarda le imposte indirette, bollo ed imposta di registro, la cedolare secca incorpora sia quella che andrebbe versata all’atto della prima registrazione sia quelle per le proroghe come per l’anticipata risoluzione; non quelle per la cessione del contratto lacatizio ove prevista.
La facoltà di scegliere la tassazione per la cedolare secca è una scelta sia da potersi fare all’atto della prima registrazione come negli anni successivi. Importante segnalare però che l’opzione non fatta in sede di prima registrazione comporta la perdita dei bolli e dell’imposta di registro che sono dovute e non più rimborsabili.
Altra cosa da tenere in considerazione è che, pagando in modo anticipato l’imposta su importi determinati ab origine, non è più possibile anche se previsto contrattualmente adeguare il canone all’indice ISTAT come neanche prevedere aumenti dopo la prima annualità.
Vediamo ora chi può utilizzare questa alternativa di tassazione. Preciso che è utilizzabile solo dalle persone fisiche e mai nell’esercizio d’impresa, né di arti e professioni che si ritrovano nella qualità di titolari di diritti di proprietà o di diritti reali di godimento. L’immobile deve essere ad uso abitativo, quindi solo fondi immobiliari rientranti nelle categorie dalla A1, alla A11, con l’esclusione della categoria catastale A10, cioè quella categoria che identifica gli uffici e studi privati. Identica sorte spetta alle pertinenze dell’unità immobiliare ad esse relativa, locate con unico contratto al fondo di cui fanno da pertinenza ma anche successivamente e separatamente purché nella fase successiva quando si và a redigere il nuovo contratto quest’ultimo faccio espresso riferimento al contratto relativo al fondo abitativo cui la pertinenza è legata, si evidenzi il vincolo pertinenziale da cui scaturisca ed infine le parti devono essere le medesime che hanno contratto la locazione del fondo abitativo. Qual’ora a locare siano più contitolari del fondo immobiliare, ciascun contitolare distintamente deve esprimere la facoltà, proprio perché di opzione si tratta. Nell’ipotesi che alcuni contitolari del titolo di proprietà che locando non hanno esercitato l’opzione rispetto al altri, sono tenuti a versare circa l’imposta di bollo per intero sul contratto per le copie registrate e nella misura di un bollo per ogni 100 riga, per l’imposta di registro invece verseranno l’equivalente imposta di registro proporzionata alle relative quote di possesso. Qual’ora l’imposta da versare dal contitolare risulti inferiore al minimo odi legge, deve adeguarsi al minimo, quindi versata per l’intero.
Vediamo ora quando costa la cedolare secca e per quanto tempo dura l’opzione.
Sul canone annuo concordato dalle parti, l’imposta che si paga è del 21% salvo che non trattasi di contratti di locazione a canone concordato ma relativi ad abitazioni ubicate:
A) nei comuni con carenze di disponibilità abitative (articolo 1, lettera a) e b) del dl 551/1988). Si tratta, in pratica, dei comuni di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia e dei comuni confinanti con gli stessi nonché gli altri comuni capoluogo di provincia
B) nei comuni ad alta tensione abitativa (individuati dal Cipe).
Con Dl 102/2013, si stabiliva che dall’anno 2013 l’aliquota era ridotta al 15% e per gli anni 2014 /2017 ancora al 10%, detta aliquota infine si applica anche ai comuni disastrati da eventi calamitosi e deliberato lo stato di emergenza e questo per quei comuni che hanno subito catastrofi nel quinquennio precedente l’approvazione del decreto di conversione avvenuto il 28/05/2014.
Con l’applicazione della cedolare secca ed il pagamento delle imposte alle aliquote prima esposte, il reddito dell’affitto è :
• è escluso dal reddito complessivo , quindi non andrà tassato con l’Unico ai fini dichiarativi, però compreso nel reddito ai fini del riconoscimento della spettanza o della determinazione di deduzioni, detrazioni o benefici di qualsiasi titolo collegati al possesso di requisiti reddituali (determinazione dell’Isee, determinazione del reddito per essere considerato a carico).
• sul reddito assoggettato a cedolare e sulla cedolare stessa non possono essere fatti valere rispettivamente oneri deducibili e detrazioni .
Venendo al periodo di durata , l’opzione comporta l’applicazione delle regole della cedolare secca per tutto l’intero periodo di durata del contratto (o della proroga) o, nei casi in cui l’opzione sia esercitata nelle annualità successive alla prima, per il residuo periodo di durata del contratto.
Il locatore ha comunque la facoltà di revocare l’opzione in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata. Così come è sempre possibile esercitare nuovamente l’opzione, nelle annualità successive alla revoca, rientrando nel regime della cedolare secca.
La revoca deve essere effettuata entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente e comporta il versamento dell’imposta di registro, eventualmente dovuta. Valgono le note fatte sopra per i comproprietari e per i versamenti minimi d’imposta.
Gianluigi Montini – commercialista –
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Pubblicato da su 28 febbraio 2014 in Fiscale

 

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