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Archivio mensile:agosto 2014

DICHIARAZIONE DI SUCCESSIONE, QUELLO CHE BISOGNA SAPERE

E’ sempre bene fare una rispolverata sugli obblighi che nascono al delato ( soggetto al quale viene offerta la possibilità di divenire erede ).

In Italia, con il decesso di un soggetto fiscale, nasce l’obbligo di presentazione della dichiarazione di successione che deve essere effettuata nel termine di dodici mesi appunto dalla data di decesso, pena sanzioni; la data del decesso quindi è la data di inizio dell’apertura della successione.

Nel termine dei dodici mesi Testamentoè possibile presentare senza alcuna sanzione altra dichiarazione di successione in rettifica della presedente già presentata.

Circa il luogo di presentazione, esso deve coincidere con l’Ufficio dell’Agenzia delle Entrate dove vi era l’ultima residenza del defunto.

La modulistica, è quella scaricabile dal sito dell’Agenzia delle Entrate o ritirabile presso gli uffici stessi, il modello è denominato “ modello 4 “.

Nella successione và dichiarata tutta la massa attiva, e dove siano presenti unità immobiliari, prima della presentazione vanno versate le imposte ricadenti per tale obbligo.

In particolare:

> Imposta di successione

> Imposte Ipotecarie

> Imposte catastali

> Imposte di bollo

Nei trenta giorni dalla presentazione della successione va aggiornata poi la posizione presso gli uffici territoriali catastali con la presentazione delle volture a nome dei chiamati.

Chi deve presentare la dichiarazione di successione? I soggetti obbligati a presentare la dichiarazione di successione, sono :

I chiamati all’eredità, i legati, chi li rappresenta legalmente.

Gli amministratori dell’eredità.

I curatori delle eredità giacenti.

Gli esecutori testamentari.

Gli ammessi nel possesso dei beni, in caso vi sia assenza o dichiarazione di morte presunta.

I trustee.

Qual’ora vi siano più persone che concorrono ad essere eredi, è sufficiente che uno di loro si faccia carico di presentare la stessa, con eventuale diritto di rivalsa qual’ora ci siano più coeredi.

Vediamo praticamente come si determinano i valori che dovranno poi essere dichiarati.

Per gli immobili, viene preso il valore della rendita catastale che si ricava dalle visure catastali, detto valore viene moltiplicato per il 5% a titolo di rivalutazione ed una volta rivalutato del cinque per cento, moltiplicato per i sotto segnati coefficienti:

110 se si tratta di unità immobiliare prima casa.

120 se si tratta di unità immobiliari ricadenti nelle categorie catastali “ A” e “C”, con esclusione della categoria “A10” per il gruppo A e “C1”, per il gruppo C.

140  se si tratta di unità immobiliari appartenenti alla categoria del gruppo catastale “ B “ .

60 se si tratta di fabbricati appartenenti alla categoria catastale A10, e D. ( A10 riguarda uffici e studi privati ).

40,80 se si tratta di unità immobiliari appartenenti alla categoria catastale “C1” e “E” ( C1 riguarda negozi e botteghe ).

Riguardo ai terreni non edificabili il valore si determina rivalutando il reddito dominicale del 25% e moltiplicando il risultato per 90.

Una volta determinata la base imponibile oggetto del calcolo si applicherà al valore complessivo dato dalla somma di tutte le unità immobiliari cadute in successione delle aliquote che variano seconda del grado di parentele del futuro erede e la persona deceduta.

4% , per il coniuge e i parenti in linea retta (genitori e figli), da calcolare sul valore eccedente, per ciascun erede, 1.000.000 euro.

6%, per fratelli e sorelle, da calcolare sul valore eccedente, per ciascun erede, 100.000 euro.

6%, da calcolare sul valore totale (cioè senza alcuna franchigia), per gli altri parenti fino al quarto grado, affini in linea retta nonché affini in linea collaterale fino al terzo grado.

8%, da calcolare sul valore totale (cioè senza alcuna franchigia), per le altre persone.

Cosa molto importante da tenere in considerazione nel calcolo delle imposte, quindi delle franchigie, è che se il soggetto presunto erede, ha ricevuto in vita donazioni di beni immobili dal defunto, questi beni concorreranno con il loro valore unitamente alla quota o frazione di quota spettante, alla determinazione del valore globale quindi della franchigia.

Determinata l’ imposta di successione gravante, vediamo ora le altre imposte. Come detto sono l’ imposta ipotecaria e l’imposta catastale.

Esso sono pari rispettivamente al 2% ed all’ 1%, con un versamento minimo di € 200,00  cadauna se dal calcolo dovessero uscire imposte di valore più basso.

Queste imposte devono essere versate con il Mod. F 23, con il codice tributo 649 T ed il codice tributo 737 T, rispettivamente per l’ipotecaria e la catastale.

Se per il denunciante dovesse trattarsi di prima casa, il valore resta fino ad € 200,00 ad imposta, al di là del valore che se ne determina.

Occorrerà naturalmente effettuare attestazione di quanto viene asserito.

Chi può beneficiare dei requisiti di prima casa?  Colui che eredita l’immobile può beneficiare dei sopra detti requisiti di prima casa a condizione che si verifichino entrambi e seguenti requisiti e cioè : il chiamato non deve essere titolare esclusivo e neanche in comunione con il coniuge di diritto di proprietà, ma neanche di usufrutto, uso e di abitazione di un’altra casa nel Comune ove è presente l’unità immobiliare oggetto di eredità; inoltre il chiamato dovrà rispettare anche il secondo requisito e cioè il non essere titolare su altra unità immobiliare, in tutto il territorio nazionale, neanche per quote parti o in comunione legale, di diritto di proprietà, di diritto d’uso, usufrutto, abitazione o di nuda proprietà, anche se acquistata dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni sulla prima casa.

L’immobile inoltre deve trovarsi nel Comune dove il chiamato ha la propria residenza o dove intende trasferirla entro i diciotto mesi.

Vediamo infine le decadenza dalle agevolazioni.

Si perde il beneficio di prima casa, sia quando vi sia mendace dichiarazione, sia quando nei diciotto mesi non vi sia la attribuita la residenza, nell’un caso come nell’atro, vi sarà la decadenza dal beneficio.

Gianluigi Montini – commercialista –

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Pubblicato da su 30 agosto 2014 in Fiscale

 

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LE PIU’ SIGNIFICATIVE SCADENZE FISCALI DI OGGI 20 AGOSTO 2014 – CONSIDERAZIONI –

Mi interesso di materia fiscale dal lontano 1988 e rimpiango quei periodi dove pur senza personal computer, si viveva con tanta fatica manuale ma, certamente meglio e mi riferisco principalmente al fatto che le scadenze non erano una miriade come lo sono oggi.

Non riesco a spiegarmi come mai si parla tanto di semplificazione ma le scadenze fiscali e le imposte non diminuiscono mai, anzi aumentano, il problema di fondo è che lo Stato deve trovare le coperture finanziarie e quindi inventa algoritmi fiscali.

Veniamo comunque all’argomento di oggi che riguarda le scadenze fiscali. Negli anni che dicevo prima la scadenza era il 5 agosto, e le tasse da pagare diciamo cinque se non ricordo male, l’IVA, trimestrale o mensile, l’’IRPEF o l’IRPEG per le società, l’ILOR, la Tassa sulla SCADEZA TASSE Salute, i contributi, dimenticavo l’ICIAP; stop. Oggi non riuscirei a fare un elenco sicuro, vi consiglio il sito dell’Agenzia delle Entrate per avere un elenco esaustivo, comunque nel mese di agosto più o meno sono un centinaio, in venti anni sono passate da 5/6/7 massimo a più di 100, sempre parlando di quelle più comuni, escludendo per esempio registrazioni contratti di locazione o pagamento aggio sui carburanti ecc.

Comunque il FISCO, non solo non intende farci andare in ferie ma non ci fa neanche riposare sonni tranquilli, al di là della copertura finanziaria ma anche per il rischio di lasciare a casa qualche F 24 che oramai ci misurano a centimetri e non si contano più.

Dimenticavo di fare una ulteriore riflessione che, la scadenza naturale di agosto è il giorno 16, già questo mi pare un’assurdità, in pieno clima ferragostiano si deve andare in giro per banche ed uffici postali, alla eventuale ricerca di commercialista o amici nel caso un codice del Mod.  F 24 non dovesse passare allo sportello, ma l’assurdità ancora maggiore che si proroga la scadenza del 16 e la si porta al giorno 20 di agosto. Mi chiedo si sarebbero persi troppi interessi spostandola al 27/28 del mese?.

Comunque faccio un breve elenco non esaustivo delle principali scadenze del mese di agosto quelle più ricorrenti, purtroppo non ci ho pensato ma sarebbe stata cosa buona, accanto le scadenze mettere i codici F 24 ma avrò modo di scrivere in seguito.

Veniamo alle scadenze di agosto – oggi giorno 20 – :

IVA :

  • versamento mensile mese luglio 2014 per contribuenti mensili;
  • versamento trimestrale mensile mesi aprile/maggio/giugno 2014 per contribuenti trimestrali;
  • versamento della 6^ rata dell’IVA relativa all’anno d’imposta 2013 risultante dalla dichiarazione annuale con la maggiorazione dello 0,33% mensile a titolo di interessi;
  • versamento della 3^ rata del saldo IVA relativo al periodo d’imposta 2013 risultante dalla dichiarazione annuale, per le persone fisiche titolari di partita IVA interessate dagli studi di settore, comprese quelle che presentano cause di esclusione o di inapplicabilità dagli stessi nonché quelle che partecipano a società o enti interessati dagli studi di settore;
  • versamento della 3^ rata del saldo IVA relativo al periodo d’imposta 2013 per le persone fisiche titolari di partita IVA non interessate dagli studi di settore e non partecipanti a società o enti interessati dagli studi di settore;

IMPOSTE DIRETTE ( IRPEF/IRES/IRAP ) :

  • versamento del saldo 2013 e del primo acconto 2014 dell’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali regionali e comunali con maggiorazione dello 0,40% a titolo di interesse corrispettivo per i contribuenti che adottano il regime fiscale di vantaggio per l’imprenditoria giovanile e lavoratori in mobilità e sono interessati dagli studi di settore o partecipano a società o enti interessati dagli studi di settore (soci di società);
  • versamento imposte sui redditi (IRES, IRPEF e IRAP) a titolo di saldo 2013 e di acconto 2014, in un’unica soluzione o prima rata per i contribuenti persone fisiche e per tutti i contribuenti interessati dagli studi di settore.
  • versamento dell’imposta sostitutiva dell’Irpef con maggiorazione dello 0,40% a titolo di interesse corrispettivo per i contribuenti che adottano il regime fiscale agevolato per le nuove iniziative imprenditoriali e di lavoro autonomo e sono interessati dagli studi di settore o partecipano a società o enti interessati dagli studi di settore;

RITENUTE :

  • versamento delle ritenute sui redditi da lavoro dipendente e assimilati, da lavoro autonomo, da provvigioni nonché su corrispettivi per contratti di appalto nei confronti dei condomini;

CONTRIBUTI PREVIDENZIALI :

  • versamento della 2^ rata dei contributi previdenziali IVS artigiani e commercianti da parte dei soggetti iscritti alla gestione INPS artigiani e commercianti (quota fissa sul reddito minimale);
  • versamento, da parte dei soggetti committenti, dei contributi relativi alla gestione separata INPS dovuti sui compensi corrisposti nel mese precedente;

CONTRIBUTO INAIL :

  • versamento della 3^ rata INAIL per coloro che in sede di autoliquidazione hanno scelto di rateizzare il saldo 2013 e l’acconto 2014;

DIRITTO CAMERALE :

  • versamento del diritto camerale con la maggiorazione dello 0,4% per i contribuenti persone fisiche e per tutti i contribuenti interessati dagli studi di settore;

Queste le fondamentali, diciamo quelle che il novanta per cento dei contribuenti non possono sfuggire, non ho tenuto in considerazione comunque TUTTI QUELLI CHE SONO I RAVVEDIMENTI delle imposte dei mesi o trimestri precedenti che benissimo potrebbero ricadere in questo mese.

Un mese di agosto sempre più fitto di scadenze.

Si stava meglio quando si stava peggio.

Dimenticavo con il mese di settembre passiamo agli invii dei modelli dichiarativi, compreso il MODELLO 770, la cui scadenza naturale del 31/07/2014 è passata al 19/09/2014, ma questo riguarda i professionisti.

I SEE  YOU LATER

Gianluigi Montini – commercialista –

 
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Pubblicato da su 20 agosto 2014 in Fiscale

 

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RINEGOZIAZIONE, SURROGAZIONE, SOSTITUZIONE DEL MUTUO, ASPETTI GIURIDICI E PRATICI

Sempre più spesso sento parlare nella comune accezione ma anche tra gli operatori bancari, di sostituzione del mutuo e di surroga come se si trattasse del medesimo istituto giuridico. Non è così e, prendendo spunto da un articolo del quotidiano Sole 24 Ore del giorno 11 agosto 2014, che ha trattato l’argomento a mio avviso molto semplicisticamente, tento di approfondirlo almeno per quelle che possono essere le cose che servono per comune utilità.

Inoltre oggi che i tassi d’interesse bancari ( Euribor ) sono scesi ai minimi storici, potrebbe essere il caso per coloro che hanno contratto mutui ipotecari qualche anno addietro, dove i tassi erano elevati e le durate abbastanza lunghe, ( dai 20 ai 30 anni ) iniziare a fare  quattrosurroga_mutui conti e cercare anche lì di risparmiare.

Alternative

A) – contattare il proprio istituto mutuante e chiedere di rinegoziare la rata e/o la durata.

B) – surrogare il mutuo.

C) – sostituire il mutuo

Alternativa A), cioè quella di contattare il proprio istituto di credito e fare un po’ il braccio di ferro, cercando di rinegoziare la rata. Nell’anno 2008, viene siglato un accordo tra l’ABI ed il Ministero dell’Economia e Finanze, in base al quale, per i mutui a tasso variabile e riferiti a ristrutturazione ed acquisto abitazione, sottoscritti anteriormente al 29/05/2008, vi è la possibilità di ottenere una rata fissa “ calmierata “ che scaturisce applicando all’originario importo del mutuo un tasso d’interesse ottenuto da una media aritmetica dei tassi applicati nell’anno 2006. Il residuo importo di rata viene addebitata su un separato conto, con l’applicazione di interessi e rimborsabile a rate costanti dopo aver finito di pagare il mutuo originario. Tale forma di rinegoziazione, non sono assoggettate a spesa alcuna come a nessuna imposta.

Il D.L. n.70/2011, stabilisce poi nuovi benefici.

Alternativa B), cioè la surrogazione del mutuo, è invece un’alternativa abbastanza percorribile visto che non è una strada fatta di solo braccio di ferro con il proprio istituto di credito, ma è una alternativa tutelata giuridicamente; vediamo come.

Con il cosiddetto “decreto sviluppo” (DL 70/2011) entrato in vigore il 14/5/2011 e poi convertito nella legge 106/2011, è intervenuto in ambito di rinegoziazione e surrogazione dei mutui apportando, soprattutto per quest’ultime, novità a favore del cliente/mutuatario.

Vediamo un momento quali sono i riferimenti normativi per quanto riguardano la surrogazione, in primis l’art. 1202 del C.C., poi l’articolo 120 quater del Testo Unico Bancario e l’art. 161 comma 7/quater, ( d.lgs. 385/93) introdotto dal D.lgs.141/2010 (che ha abrogato in parte l’art.8 del Dl 7/2007 convertito dalla legge 40/2007) e modificati dal Dl 70/2011 convertito nella legge 106/2011, art.8 comma 8.

In definitiva, colui che avendo sottoscritto un mutuo ed oggi trovandosi ad avere condizioni poco favorevoli, e non avendo sortito effetti con la rinegoziazione dello stesso presso la propria banca, può spostare il suo mutuo presso altro istituto di credito che offre condizioni migliori.

La surroga gli da oltre alla possibilità di spuntare un tasso migliore anche quello di prolungarne il periodo, non può però assolutamente variare quello che è l’importo residuo del suo vecchio mutuo.

Con questa operazione, il vecchio mutuo viene chiuso definitivamente e se ne riaccende uno nuovo con la nuova banca.

La garanzia ipotecaria, resterà la stessa, come le stesse resteranno le garanzie personali, ( art. 120 T.U.B. ) .

La surrogazione è un’operazione totalmente gratuita per il cliente, e nessun costo può essergli imputato, ne a titolo di spese, ne a titolo di commissione ne per le visure catastali, ne per istruttoria.

Ogni patto che dovesse prevedere oneri presenti o futuri, sarà pertanto nullo, ma la nullità del patto, annullerà la specifica clausola contrattuale e non il contratto nella sua totalità ( art. 1419 c.c. ) che resterà sempre in vigore.

Il cliente una volta concordato con la nuova banca il mutuo in surrogazione, non dovrà fare alcunché, in quanto sarà il nuovo istituto di credito a prendere contatti con il precedente ed avviare tutte le operazioni atte al trasferimento.

Il vecchio istituto di credito dovrà nel termine di giorni 30 lavorativi, dalla richiesta effettuata dal nuovo istituto di credito, provvedere al perfezionamento, pena pagamento di interessi al cliente, nella misura dell’1% del debito residuo del mutuo, per mese o frazione dello stesso.

Alternativa C), sostituzione del mutuo. Anche con la sostituzione del mutuo, si cambia istituto di credito, ma a differenza della surroga si ha la sostituzione del mutuo, quando oltre a variare la rata e/o la durata, aumenta alche l’importo rispetto al residuo mutuo. In tale fattispecie, va rivisto il tutto nel senso che il nuovo istituto di credito, concedendo ulteriori somme al cliente/mutuatario, ridetermina quelle che sono le garanzie ipotecarie e personali; vi sarà quindi un nuovo atto notarile, in quanto verrà accesa nuova ipoteca.

Il cliente dovrà farsi carico di tutti gli oneri/spese/commissioni come se fosse un mutuo ex novo; pertanto spese istruttoria, commissioni, spese perizia, integrazione polizza incendio, spese notarili. Quindi andrà ben valutata tale opportunità, anche alla luce del fatto che aggiungendo ulteriori somme, cambia lo scopo del negozio, ad esempio, da mutuo prima casa, passerà a mutuo non di scopo, ma solo di liquidità quindi con la perdita di tutti benefici fiscali.

Gianluigi Montini – commercialista –

 
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Pubblicato da su 18 agosto 2014 in Banca

 

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PROFESSIONISTI : I REDDITI VANNO DICHIARATI SECONDO IL PRINCIPIO DI CASSA.

L‘Agenzia delle Entrate deve fare riferimento all’anno nel quale sono effettivamente saldate le prestazioni professionali e non quando sono state emesse le parcelle.
La Corte Suprema di Cassazione  con la sentenza n. 17306 del 30 luglio 2014, quindi recentissima, stabilisce A.Entratejpg che : << L’importo di parcelle emesse dal professionista nell’anno d’imposta oggetto di accertamento, ove sia comprovato dal contribuente che l’incasso sia avvenuto in epoca ad esso successiva, non concorre alla determinazione del reddito da lavoro autonomo del professionista ai fini Irpef per l’anno oggetto di accertamento >>.
Quindi i REDDITI DA LAVORO AUTONOMO VANNO DICHIARATI SECONDO IL PRINCIPIO DI CASSA E NON SECONDO IL PRINCIPIO DI COMPETENZA.
La suprema Corte, accoglie il ricorso presentato da un contribuente a mezzo del proprio avvocato di fiducia, ribadendo il principio generale secondo il quale i redditi da lavoro autonomo vanno dichiarati non secondo il principio di competenza, ma bensì secondo quello di cassa, indipendentemente da quando la parcella venga emessa.
Pertanto, nel calcolare l’imponibile l’Agenzia delle Entrate deve fare riferimento all’anno nel quale sono effettivamente saldate le prestazioni professionali.
Può succedere pertanto che, non vi siano in un’ anno d’ imposta emissioni di parcelle ma incassi di altre parcelle emesse in anni precedenti, questo è stato per anni la querelle tra Agenzia delle Entrate e Contribuenti che vedevano notificarsi avvisi per mancanza di imponibile attivo rispetto alle spese sostenute. Finalmente giustizia fatta almeno sulla carta.

Gianluigi Montini – commercialista –

 
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Pubblicato da su 11 agosto 2014 in Fiscale

 

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PALAZZO DEGLI ERMELLINI PRECISA LA MINORE INCISIVITA’ DEL REDDITOMETRO, PER REDDITI DI NATURA ESENTE O COMUNQUE NON SOGGETTI AD ESSERE DICHIARATI

La Corte di Cassazione con sentenza n. 17664 del 07/08/2014, inverte orientamento sin ora dominante e cioè che era onere del contribuente dimostrare sia << l’esistenza di redditi che non erano assoggettabili ad essere dichiarati ( es. esenti ) naturalmente redditi legittimRedditometro copiai >>, sia << l’utilizzo proprio di tali redditi per le spese contestate >>.
In caso di accertamento da redditometro, Redditometro copiail contribuente quindi non poteva tirar fuori la classica frase, << si è trattato di soldi oggetto di vincite, oppure denaro datomi da genitori >>. – come sempre si sente dire -.
Il contribuente doveva prima di ogni cosa dimostrare, la provenienza dei redditi che riteneva non assoggettabile a dichiarazione, quindi vincite, eredità, donazioni, lasciti, ecc., poi, che proprio con quel denaro aveva effettuato quegli acquisiti, dall’amministrazione contestati.
Con la pronuncia n. 17664, la Cassazione viene incontro al contribuente affermando non più la necessità del doppio requisito, ma risulta sufficiente scagionarsi dall’insidia del redditometro, dimostrando che lo scostamento prolungato di maggiori redditi, sia dovuto al POSSESSO NEGLI ANNI – QUINDI PROLUNGATO – DI MAGGIORI REDDITI ESENTI, PERTANTO NON SOGGETTI AD ESSERE INSERITI IN DICHIARAZIONE.

Così un contribuente dopo aver vinto sia in CTP che in CTR, vedeva impugnarsi la seconda vittoria presso la Corte di Cassazione. La Corte però dava ragione a quest’ultimo, asserendo che lo stesso non doveva dare alcuna prova circa la reale destinazione delle somme, ma solo la dimostrazione dell’esistenza delle somme stesse ( Cass. 6396/2014 ) Poi con altra pronuncia ( Cass. 8995/2014 ) veniva asserito la sufficienza per il contribuente di dimostrare che le spese contestate fossero frutto di redditi capaci in modo incontestabile, alle spese nonchè posseduti nel tempo.

Gianluigi Montini – commercialista –

 

 

 
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Pubblicato da su 8 agosto 2014 in Fiscale

 

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IMPORTANTE SAPERE LE DIFFERENZE TRA ………

INAMMISSIBILITA’ : Vizio dell’atto in quanto non presenta i requisiti stabiliti dalla legge. Diritto1 Ecco che impedisce al giudice di esaminare la richiesta avanzata da una parte del processo.
IMPROCEDIBILITA’ : Un’omessa attività della parte istante, impedendo di fatto il proseguimento del giudizio. Per esempio, il mancato deposito dell’atto nei termini prescritti.

Gianluigi Montini – commercialista –

 

 
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Pubblicato da su 5 agosto 2014 in Diritto

 

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DIMINUZIONE DEL CANONE DI LOCAZIONE – ASPETTI PRATICI – GIURIDICI – FISCALI

Vista la crisi economica che non cessa di seminare morti anche nel campo immobiliare, con una falcidia di chiusure di attività e sfratti per le unità residenziali, anche a causa di affitti contratti in periodi di floridità economica ma che oggi risultano, in alcuni casi esageratamente esosi.
Pertanto prima di arrivare alla  fase di  attrito con il proprio locatore, cioè quando si è ancora in una situazione di tranquillità con i pagamenti, potrebbe essere il caso di rappresentare allo stesso lo stato di disagio generale come quello reale di effettiva riduzione dei prezzi al metro quadro da parte degli uffici finanziari stessi. Locazione Certamente il locatore potrà eccepire che pur essendo ridotti i prezzi al metro quadrato, anche dalla stessa Agenzia delle Entrate, vige un contratto sottoscritto con accordo pattizio.
Ecco che rivolgersi allo stesso in tempo, cioè quando non esiste ancora attrito, dà la possibilità di esporre con tranquillità d’animo ogni situazione sia generale che particolare, facendo capire che purtroppo se si è arrivato a ciò è proprio per una eccessiva contrazione del mercato e che non vi è mala fede in detta proposta.
Di contro il locatore avrà, con la riduzione del canone locatizio, da un lato, un risparmiare sulle imposte, e dall’altro, quello di continuare a percepire un reddito in qualche modo garantito, posto che l’alternativa sarebbe quella di tenersi un immobile sfitto oppure locato ad un conduttore meno affidabile, o quanto meno non conosciuto come l’attuale, non ultimo poi procedure di sfratto da eseguire con tempi e costi in caso che si dovesse passare a ciò. Ecco allora che convenga a tutti non rompere gli equilibri ed arrivare ad un accordo sulla riduzione del canone di locazione in essere senza tuttavia pregiudicare i diritti delle parti, considerando anche gli eventuali adempimenti rispetto all’Amministrazione Finanziaria.
Secondo l’orientamento prevalente (cfr. sentenza n. 5576 della Corte di Cassazione, sez. III, del 9 aprile 2003), il contratto che si modifica esclusivamente nella misura del canone di locazione non è da considerarsi come un nuovo contratto. Si tratta, infatti, di una semplice modifica di un elemento qualificato accessorio e non essenziale dell’obbligazione, che non costituisce novazione contrattuale, e non comporta la necessità di stipulare un nuovo atto di locazione, con nuova data di decorrenza e nuove scadenze. Ciò vuol dire che il contratto originario non perde validità e, di conseguenza, se la durata del contratto era di 4 anni + 4 anni di rinnovo automatico, tale termine non ricomincia a decorrere da capo solo perché le parti hanno modificato il canone.
Poiché però il contratto di locazione deve sempre avere la forma scritta, anche tutti i successivi accordi modificativi o integrativi devono essere redatti per iscritto e firmati dalle parti. L’accordo volto a modificare il canone potrà essere redatto senza formule particolari, purché siano richiamati gli estremi del contratto di locazione cui si riferisce (soggetti, immobile, data di redazione e di registrazione).
Importante precisare che le modifiche della clausola del canone, sia esso incrementativo come il più delle volte riduttivo, può interessare sia GLI IMMOBILI AD USO RESIDENZIALE CHE GLI IMMOBILI AD USO DIVERSO.
La variazione può interessare anche un solo periodo contrattuale, con formula di riprendere l’originario importo decorso un determinato lasso di tempo.
La variazione del canone comporta conseguenze per quanto concerne i contratti ad uso diverso dell’abitazione, rispetto all’eventuale indennità per la perdita di avviamento commerciale che varierà proporzionalmente e sarà dovuta al conduttore al termine della locazione.
Fin qui, l’aspetto giuridico, vediamo ora quello puramente fiscale , che prevede la necessità di comunicare la modificazione pattizia all’Agenzia delle Entrate.
La questione è stata trattata dall’Agenzia delle Entrate, con la R.M. n. 60/E/2010. Nel documento di prassi l’Agenzia ha chiarito che, nel caso in cui le parti del contratto di locazione pattuiscano la riduzione del canone previsto dal contratto, tale accordo, non integrando una delle ipotesi tipiche contemplate dall’art. 17 del DPR 131/86, né un evento che comporti “ulteriore liquidazione dell’imposta” (ex art. 19 del DPR 131/86), non deve essere obbligatoriamente comunicato all’Agenzia delle Entrate (a meno che non sia stipulato in forma di atto pubblico o scrittura privata autenticata).
Il perfezionamento dell’accordo di riduzione del canone, però, determina di fatto la diminuzione della base imponibile ai fini dell’imposta di registro (come pure ai fini delle imposte dirette), e conseguentemente, la corresponsione di una minore imposta.
Sorge quindi un’opportunità operativa, quella di dare una data certa di fronte ai terzi.
Qualora ci fosse questa esigenza che ha una valenza preminente per i rapporti locatizi diversi ad uso diverso, allora si dovrà provvedere alla registrazione della modifica come redatta, assolvendo l’imposta di registro in misura fissa di € 67,00 (nota II, art. 5 della Tariffa allegata al D.P.R. n. 131/1986);e l’imposta di bollo nella misura di € 16,00 per ogni foglio riguardante il nuovo accordo (art. 2, della Tariffa del D.P.R. n. 642/1972).
Tale registrazione, peraltro non obbligatoria se non per dare data certa alla scrittura rettificativa, può essere evitata semplicemente protocollando all’Agenzia delle Entrate la scrittura sottoscritta dalle parti stesse, in quel caso verrebbe evitata la registrazione e l’imposta di bollo, facendola passare solo come una comunicazione.
Sento parlare poi, ma è un orientamento che non condivido, quello di avvalersi di metodi alternativi alla registrazione per l’attribuzione della data certa. Cioè tutti quei mezzi atti a conferire ad un atto la data certa quali potrebbero essere l’affrancatura a corso particolare o la marca temporale. Ritengo però detti metodi validi ai fini dell’art. 2704 del C.C. ma non strettamente ai fini fiscali, in quanto all’atto del riconoscimento presso gli uffici competenti, potrebbero ai fini fiscali rilevare l’evasione del bollo e dell’imposta di registro.
Qualora le parti si accordino invece per un aumento del canone. Tale situazione si può verificare quando, pur non variando il contratto originario, muti la consistenza dell’immobile affittato oppure il locatore assuma in carico oneri aggiuntivi rivalendosi sul conduttore con un incremento del canone. In tal caso, trattandosi di evento che genera ulteriore liquidazione di imposta, la registrazione si rende obbligatoria.
Gianluigi Montini – Commercialista

 
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Pubblicato da su 3 agosto 2014 in Diritto

 

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