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DIMINUZIONE DEL CANONE DI LOCAZIONE – ASPETTI PRATICI – GIURIDICI – FISCALI

03 Ago
Vista la crisi economica che non cessa di seminare morti anche nel campo immobiliare, con una falcidia di chiusure di attività e sfratti per le unità residenziali, anche a causa di affitti contratti in periodi di floridità economica ma che oggi risultano, in alcuni casi esageratamente esosi.
Pertanto prima di arrivare alla  fase di  attrito con il proprio locatore, cioè quando si è ancora in una situazione di tranquillità con i pagamenti, potrebbe essere il caso di rappresentare allo stesso lo stato di disagio generale come quello reale di effettiva riduzione dei prezzi al metro quadro da parte degli uffici finanziari stessi. Locazione Certamente il locatore potrà eccepire che pur essendo ridotti i prezzi al metro quadrato, anche dalla stessa Agenzia delle Entrate, vige un contratto sottoscritto con accordo pattizio.
Ecco che rivolgersi allo stesso in tempo, cioè quando non esiste ancora attrito, dà la possibilità di esporre con tranquillità d’animo ogni situazione sia generale che particolare, facendo capire che purtroppo se si è arrivato a ciò è proprio per una eccessiva contrazione del mercato e che non vi è mala fede in detta proposta.
Di contro il locatore avrà, con la riduzione del canone locatizio, da un lato, un risparmiare sulle imposte, e dall’altro, quello di continuare a percepire un reddito in qualche modo garantito, posto che l’alternativa sarebbe quella di tenersi un immobile sfitto oppure locato ad un conduttore meno affidabile, o quanto meno non conosciuto come l’attuale, non ultimo poi procedure di sfratto da eseguire con tempi e costi in caso che si dovesse passare a ciò. Ecco allora che convenga a tutti non rompere gli equilibri ed arrivare ad un accordo sulla riduzione del canone di locazione in essere senza tuttavia pregiudicare i diritti delle parti, considerando anche gli eventuali adempimenti rispetto all’Amministrazione Finanziaria.
Secondo l’orientamento prevalente (cfr. sentenza n. 5576 della Corte di Cassazione, sez. III, del 9 aprile 2003), il contratto che si modifica esclusivamente nella misura del canone di locazione non è da considerarsi come un nuovo contratto. Si tratta, infatti, di una semplice modifica di un elemento qualificato accessorio e non essenziale dell’obbligazione, che non costituisce novazione contrattuale, e non comporta la necessità di stipulare un nuovo atto di locazione, con nuova data di decorrenza e nuove scadenze. Ciò vuol dire che il contratto originario non perde validità e, di conseguenza, se la durata del contratto era di 4 anni + 4 anni di rinnovo automatico, tale termine non ricomincia a decorrere da capo solo perché le parti hanno modificato il canone.
Poiché però il contratto di locazione deve sempre avere la forma scritta, anche tutti i successivi accordi modificativi o integrativi devono essere redatti per iscritto e firmati dalle parti. L’accordo volto a modificare il canone potrà essere redatto senza formule particolari, purché siano richiamati gli estremi del contratto di locazione cui si riferisce (soggetti, immobile, data di redazione e di registrazione).
Importante precisare che le modifiche della clausola del canone, sia esso incrementativo come il più delle volte riduttivo, può interessare sia GLI IMMOBILI AD USO RESIDENZIALE CHE GLI IMMOBILI AD USO DIVERSO.
La variazione può interessare anche un solo periodo contrattuale, con formula di riprendere l’originario importo decorso un determinato lasso di tempo.
La variazione del canone comporta conseguenze per quanto concerne i contratti ad uso diverso dell’abitazione, rispetto all’eventuale indennità per la perdita di avviamento commerciale che varierà proporzionalmente e sarà dovuta al conduttore al termine della locazione.
Fin qui, l’aspetto giuridico, vediamo ora quello puramente fiscale , che prevede la necessità di comunicare la modificazione pattizia all’Agenzia delle Entrate.
La questione è stata trattata dall’Agenzia delle Entrate, con la R.M. n. 60/E/2010. Nel documento di prassi l’Agenzia ha chiarito che, nel caso in cui le parti del contratto di locazione pattuiscano la riduzione del canone previsto dal contratto, tale accordo, non integrando una delle ipotesi tipiche contemplate dall’art. 17 del DPR 131/86, né un evento che comporti “ulteriore liquidazione dell’imposta” (ex art. 19 del DPR 131/86), non deve essere obbligatoriamente comunicato all’Agenzia delle Entrate (a meno che non sia stipulato in forma di atto pubblico o scrittura privata autenticata).
Il perfezionamento dell’accordo di riduzione del canone, però, determina di fatto la diminuzione della base imponibile ai fini dell’imposta di registro (come pure ai fini delle imposte dirette), e conseguentemente, la corresponsione di una minore imposta.
Sorge quindi un’opportunità operativa, quella di dare una data certa di fronte ai terzi.
Qualora ci fosse questa esigenza che ha una valenza preminente per i rapporti locatizi diversi ad uso diverso, allora si dovrà provvedere alla registrazione della modifica come redatta, assolvendo l’imposta di registro in misura fissa di € 67,00 (nota II, art. 5 della Tariffa allegata al D.P.R. n. 131/1986);e l’imposta di bollo nella misura di € 16,00 per ogni foglio riguardante il nuovo accordo (art. 2, della Tariffa del D.P.R. n. 642/1972).
Tale registrazione, peraltro non obbligatoria se non per dare data certa alla scrittura rettificativa, può essere evitata semplicemente protocollando all’Agenzia delle Entrate la scrittura sottoscritta dalle parti stesse, in quel caso verrebbe evitata la registrazione e l’imposta di bollo, facendola passare solo come una comunicazione.
Sento parlare poi, ma è un orientamento che non condivido, quello di avvalersi di metodi alternativi alla registrazione per l’attribuzione della data certa. Cioè tutti quei mezzi atti a conferire ad un atto la data certa quali potrebbero essere l’affrancatura a corso particolare o la marca temporale. Ritengo però detti metodi validi ai fini dell’art. 2704 del C.C. ma non strettamente ai fini fiscali, in quanto all’atto del riconoscimento presso gli uffici competenti, potrebbero ai fini fiscali rilevare l’evasione del bollo e dell’imposta di registro.
Qualora le parti si accordino invece per un aumento del canone. Tale situazione si può verificare quando, pur non variando il contratto originario, muti la consistenza dell’immobile affittato oppure il locatore assuma in carico oneri aggiuntivi rivalendosi sul conduttore con un incremento del canone. In tal caso, trattandosi di evento che genera ulteriore liquidazione di imposta, la registrazione si rende obbligatoria.
Gianluigi Montini – Commercialista

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Pubblicato da su 3 agosto 2014 in Diritto

 

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