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RINEGOZIAZIONE, SURROGAZIONE, SOSTITUZIONE DEL MUTUO, ASPETTI GIURIDICI E PRATICI

18 Ago

Sempre più spesso sento parlare nella comune accezione ma anche tra gli operatori bancari, di sostituzione del mutuo e di surroga come se si trattasse del medesimo istituto giuridico. Non è così e, prendendo spunto da un articolo del quotidiano Sole 24 Ore del giorno 11 agosto 2014, che ha trattato l’argomento a mio avviso molto semplicisticamente, tento di approfondirlo almeno per quelle che possono essere le cose che servono per comune utilità.

Inoltre oggi che i tassi d’interesse bancari ( Euribor ) sono scesi ai minimi storici, potrebbe essere il caso per coloro che hanno contratto mutui ipotecari qualche anno addietro, dove i tassi erano elevati e le durate abbastanza lunghe, ( dai 20 ai 30 anni ) iniziare a fare  quattrosurroga_mutui conti e cercare anche lì di risparmiare.

Alternative

A) – contattare il proprio istituto mutuante e chiedere di rinegoziare la rata e/o la durata.

B) – surrogare il mutuo.

C) – sostituire il mutuo

Alternativa A), cioè quella di contattare il proprio istituto di credito e fare un po’ il braccio di ferro, cercando di rinegoziare la rata. Nell’anno 2008, viene siglato un accordo tra l’ABI ed il Ministero dell’Economia e Finanze, in base al quale, per i mutui a tasso variabile e riferiti a ristrutturazione ed acquisto abitazione, sottoscritti anteriormente al 29/05/2008, vi è la possibilità di ottenere una rata fissa “ calmierata “ che scaturisce applicando all’originario importo del mutuo un tasso d’interesse ottenuto da una media aritmetica dei tassi applicati nell’anno 2006. Il residuo importo di rata viene addebitata su un separato conto, con l’applicazione di interessi e rimborsabile a rate costanti dopo aver finito di pagare il mutuo originario. Tale forma di rinegoziazione, non sono assoggettate a spesa alcuna come a nessuna imposta.

Il D.L. n.70/2011, stabilisce poi nuovi benefici.

Alternativa B), cioè la surrogazione del mutuo, è invece un’alternativa abbastanza percorribile visto che non è una strada fatta di solo braccio di ferro con il proprio istituto di credito, ma è una alternativa tutelata giuridicamente; vediamo come.

Con il cosiddetto “decreto sviluppo” (DL 70/2011) entrato in vigore il 14/5/2011 e poi convertito nella legge 106/2011, è intervenuto in ambito di rinegoziazione e surrogazione dei mutui apportando, soprattutto per quest’ultime, novità a favore del cliente/mutuatario.

Vediamo un momento quali sono i riferimenti normativi per quanto riguardano la surrogazione, in primis l’art. 1202 del C.C., poi l’articolo 120 quater del Testo Unico Bancario e l’art. 161 comma 7/quater, ( d.lgs. 385/93) introdotto dal D.lgs.141/2010 (che ha abrogato in parte l’art.8 del Dl 7/2007 convertito dalla legge 40/2007) e modificati dal Dl 70/2011 convertito nella legge 106/2011, art.8 comma 8.

In definitiva, colui che avendo sottoscritto un mutuo ed oggi trovandosi ad avere condizioni poco favorevoli, e non avendo sortito effetti con la rinegoziazione dello stesso presso la propria banca, può spostare il suo mutuo presso altro istituto di credito che offre condizioni migliori.

La surroga gli da oltre alla possibilità di spuntare un tasso migliore anche quello di prolungarne il periodo, non può però assolutamente variare quello che è l’importo residuo del suo vecchio mutuo.

Con questa operazione, il vecchio mutuo viene chiuso definitivamente e se ne riaccende uno nuovo con la nuova banca.

La garanzia ipotecaria, resterà la stessa, come le stesse resteranno le garanzie personali, ( art. 120 T.U.B. ) .

La surrogazione è un’operazione totalmente gratuita per il cliente, e nessun costo può essergli imputato, ne a titolo di spese, ne a titolo di commissione ne per le visure catastali, ne per istruttoria.

Ogni patto che dovesse prevedere oneri presenti o futuri, sarà pertanto nullo, ma la nullità del patto, annullerà la specifica clausola contrattuale e non il contratto nella sua totalità ( art. 1419 c.c. ) che resterà sempre in vigore.

Il cliente una volta concordato con la nuova banca il mutuo in surrogazione, non dovrà fare alcunché, in quanto sarà il nuovo istituto di credito a prendere contatti con il precedente ed avviare tutte le operazioni atte al trasferimento.

Il vecchio istituto di credito dovrà nel termine di giorni 30 lavorativi, dalla richiesta effettuata dal nuovo istituto di credito, provvedere al perfezionamento, pena pagamento di interessi al cliente, nella misura dell’1% del debito residuo del mutuo, per mese o frazione dello stesso.

Alternativa C), sostituzione del mutuo. Anche con la sostituzione del mutuo, si cambia istituto di credito, ma a differenza della surroga si ha la sostituzione del mutuo, quando oltre a variare la rata e/o la durata, aumenta alche l’importo rispetto al residuo mutuo. In tale fattispecie, va rivisto il tutto nel senso che il nuovo istituto di credito, concedendo ulteriori somme al cliente/mutuatario, ridetermina quelle che sono le garanzie ipotecarie e personali; vi sarà quindi un nuovo atto notarile, in quanto verrà accesa nuova ipoteca.

Il cliente dovrà farsi carico di tutti gli oneri/spese/commissioni come se fosse un mutuo ex novo; pertanto spese istruttoria, commissioni, spese perizia, integrazione polizza incendio, spese notarili. Quindi andrà ben valutata tale opportunità, anche alla luce del fatto che aggiungendo ulteriori somme, cambia lo scopo del negozio, ad esempio, da mutuo prima casa, passerà a mutuo non di scopo, ma solo di liquidità quindi con la perdita di tutti benefici fiscali.

Gianluigi Montini – commercialista –

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2 commenti

Pubblicato da su 18 agosto 2014 in Banca

 

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2 risposte a “RINEGOZIAZIONE, SURROGAZIONE, SOSTITUZIONE DEL MUTUO, ASPETTI GIURIDICI E PRATICI

  1. resistexperformance

    3 settembre 2014 at 11:40

    Buon giorno,
    vorremmo segnalarti il blog Resistex Performance, nel link sottostante, convinti che ci possano essere spunti per una reciproca collaborazione e scambi di contenuti su argomenti di comune interesse…
    Vieni a visitarci! http://resistexperformance.com/

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    • Gianluigi Montini

      5 settembre 2014 at 23:09

      Salve,
      Certamente se possiamo trovare spunti di reciproca collaborazione sono pienamente d’accordo.
      Vediamo come gestirci.
      Grazie e saluti

      G.M.

      Mi piace

       

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