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MUTUI ……. COSE DA SAPERE PRIMA DI ENTRARE IN BANCA

03 Set

Prima di recarsi in un istituto di credito per richiedere un mutuo, è bene sapere alcune cose per non rimanere disillusi o quanto meno per non tacciare le banche e/o i funzionari di incompetenza e poca chiarezza, in quanto per la stragrande maggioranza liquidano il cliente con la frase “ mi dispiace non possiamo accoglierle la sua richiesta di mutuo “; e questo è ancora nulla se tale risposta avviene su una pre-analisi e non come risposta ufficiale a seguito del fatto che il mutuo è stato rifiutato da “ sistema “. In questa seconda ipotesi si è oramai del tutto esclusi dal sistema bancario in quanto il c.d. “ sistema “ monitorizza il cliente tramite il suo codice fiscale e lo mette in una sorta di black list,Mutui2 cioè in un limbo bancario, dove una volta entrati, è difficile uscirne fuori.

Primo errore da evitare in assoluto, una volta che si è avuto un rifiuto non intestardirsi con il giro delle “ sette chiese ” , cioè uscire da un istituto di credito e passare ad un altro, non si farà che aggravare la posizione nella black list, con ulteriori feedback negativi sul proprio nominativo.

Sarà bene pertanto valutare attentamente il proprio reddito, la componente del proprio nucleo familiare, l’incidenza dell’affitto sul reddito stesso, eventuali altri finanziamenti in corso, eventuali fideiussioni, ecc. ecc.

Andiamo con ordine.

Gli istituti di credito, privilegiano i lavoratori dipendenti, ma ciò non toglie che gli autonomi non possano essere finanziati, importante resta comunque il periodo di lavoro. Un lavoratore dipendente dovrà avere almeno tre anni di assunzione a tempo indeterminato, l’autonomo almeno tre Modelli Unici presentati, ma per gli autonomi è un discorso che prenderemo in considerazione un’altra volta.

Circa il reddito, non va preso dalla busta paga ma dal CUD, in quanto occorrerà dividere per i dodici mesi, il reddito prodotto nell’anno comprensivo di 13 esima ed eventuale 14 esima.

La parte da leggere nel CUD è la parte B, riferita ai dati fiscali, si opera calcolando la differenza tra la voce 1 (Redditi per i quali..) e le voci 12,13,14 (ritenute e addizionali). Ciò in quanto i contributi sono già trattenuti dai CUD dal datore di lavoro in qualità di sostituto d’imposta. Si viene in tal modo a determinare il netto annuo, solo a questo punto si divide per dodici, e si determina la mensilità oggetto di parametrizzazione.

Medesimo procedura verrà fatta per gli altri componenti il nucleo familiare che hanno reddito, coniuge ed eventuali figli maggiorenni che sono nello stesso nucleo familiare.

Bene intesa una cosa, che le banche accettano fideiussioni o firme dal coniuge o dai figli conviventi, inutile pensare di portare firme di garanzia che siano al di fuori del nucleo familiare, come cugini, zii, amici ecc. non verrebbero nella stragrande maggioranza dei casi mai accettate.

Detto ciò vediamo di questo valore mensile scaturito in capo al richiedente il mutuo, quanto gli istituti di credito ne utilizzeranno per rata mutuo.

Premettiamo che se sono presenti altri finanziamenti in corso, ne verrà in primis detratta l’importo mensile cioè la rata, pertanto ipotizzando una quota finanziabile mensile pari a 1.000, e finanziamento con rata mensile pari a 150, il residuo utile sarà 850.

Nella stragrande maggioranza dei casi, il c.d. rapporto rata reddito, cioè la percentuale che viene considerata utile ai fini della determinazione della rata mutuo da pagare è all’incirca oscillante dal 30 – 40% pertanto nell’esempio fatto sopra sarà 255 se consideriamo il 30%, 340 se considerassimo il 40%.

Diciamo che una media aritmetica dei due valori potrebbe essere un buon parametro di partenza, quindi su 290/300.

Determinata l’importo rata sarà possibile risalire all’importo finanziabile, tenendo in considerazione che il valore erogato dagli istituti creditizi, mai supererà il 75% del valore dell’immobile da acquistare pertanto sarà assolutamente indispensabile all’atto della richiesta portare un preliminare con dimostrazione di acconto versato per bloccare l’unità immobiliare oggetto dell’acquisto e tempi modi e mezzi di saldo della differenza a concorrenza del totale valore di compravendita.

Da non dimenticare inoltre che fondamentale è essere già censiti, cioè aver già contratto un finanziamento e pagato regolarmente, non aver saltato rate dei finanziamenti contratti, quindi non essere andati in contenzioso con finanziarie o istituti creditizi, assolutamente non essere protestati. Se non si è censiti, difficilmente si potranno ottenere mutui di elevati importi; il non essere censiti non è comunque causa effettiva di rifiuto, viceversa, rate non pagate, contenziosi, sono cause di totale rifiuto .

Inoltre nella stragrande maggioranza gli istituti di credito chiederanno l’accensione di un conto dedicato con accredito dello stipendio e dove addebiteranno le rate.

Vediamo ora le spese che cadono sul mutuo.

In primo luogo c’è il costo della banca per prestare i soldi cioè gli interessi, variano il base al tasso, al valore finanziato alla durata del prestito stesso , cioè per quanto tempo i soldi verranno dati dalla banca al cliente. Questo calcolo una volta determinata la rata ed effettuato il calcolo inverso è di facile quantificazione; vi sono poi le spese di istruttoria mutuo, le spese di perizia, normalmente sia le une che le altre vanno non oltre i 300 euro max, la perizia di solito sui 200 euro.

Voce dolente sono le assicurazioni. Le banche in genere richiedono sia la polizza incendio e scoppio, per garantirsi appunto da incendio dell’immobile o dalla distruzione da scoppio, spesa variabile, sovente poi richiedono la polizza temporanea caso morte, una polizza che garantisce la banca in caso di morte del contraente. E’ facoltativa ma sempre più utilizzata la polizza contro l’inabilità totale al lavoro e quella contro la perdita del lavoro stesso, polizze di costo variabile non proprio economiche.

Spese notarile, a carico di chi compra e le imposte che nella prima casa sono dello 0,25%, pertanto il contraente riceverà il netto finanziato dalla banca in quanto queste ultime sono direttamente trattenute dall’istituto creditizio e versate quale sostituto d’imposta.

Dulcis in fundo se si acquista tramite agenzia immobiliare regolare, il costo della mediazione che si aggira nella percentuale tra il 2 e 3 per cento.

 Gianluigi Montini – commercialista –

 

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Pubblicato da su 3 settembre 2014 in Banca

 

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