Negli articoli scorsi abbiamo parlato del RENT TO BAY, spiegando quali fossero i vantaggi per gli acquirenti, quali quelli per i venditori siano essi venditori privati siano essi venditori costruttori.
Ancora, abbiamo visto come pur avendo poco denaro e/o avendo poco merito creditizio sia possibili acquistare casa.
Ora vedremo un esempio pratico di quello che abbiamo detto.
Supponiamo di voler acquistare un’ immobile al prezzo concordato di € 150.000,00, di avere a disposizione solo il 15% del valore dell’immobile e null’altro, quindi
la caparra sarà di € 22.500,00 – 15% di € 150.000,00 – Supponiamo sempre di poter pagare € 600,00 al mese. Supponiamo anche di avere merito creditizio ma di non poter utilizzare l’accesso al credito per acquisto immobile perché servirà per altre esigenze.
Supponiamo pertanto di chiudere questo accordo di RENT TO BUY con il costruttore, con un contratto a tre anni, quindi a 36 mesi e retrocedendo allo stesso a titolo di affitto, quindi un costo per noi come potrebbero essere gli interessi di mutuo, equivalente al 30% del valore della rata che abbiamo stabilito in € 600,00; quindi a titolo di affitto € 180,00 ed € 420,00 a titolo di versamenti in acconto.
Al termine dei trentasei mesi, si saranno accumulati e pagati € 22.500,00 a titolo di acconto ed € 15.120,00 a titolo di versamenti periodici, per un totale di € 37.620,00, quindi con un residuo mutuo di € 112.380,00.
Vediamo ora il confronto con la formula del mutuo.
Avremo dando un 15% di acconto un residuo da mutuare di € 127.500,00.
Ora stabiliamo un tasso del 4,50% fisso ed una durata di anni 20, dati che varranno anche per il confronto con il residuo importo da mutuare utilizzando il RENT TO BUY; inoltre nel RENT TO BUY, calcoleremo l’importo della quota affitti insieme agli interessi quale ulteriore costo.
La differenza:
Interessi formula a mutuo € 61.980,00 con Mutuo a 20 anni su € 127.500,00 di capitale al tasso d’interesse del 4,50%, – rata uguale ad € 789,50 per 240 mesi –
Interessi formula RENT TO BUY € 54.636,00 con Mutuo a 20 anni di € 112.380,00 sempre al tasso d’interesse del 4,50% – rata uguale ad € 695,90 per 240 mesi – oltre € 6.480,00 per quote di affitto pagate, si avrà un esborso totale pari ad € 61.116,00.
Vantaggio economico a favore del RENT TO BUY di € 864,00.
Sembra poco, ma abbiamo ipotizzato una rata molto bassa di € 600,00 ed un costo affitto sulla rata del 30% quindi abbastanza alto, già riducendo la percentuale in quota affitto al 15% ed alzando la rata ad € 700,00 avremo un vantaggio pari ad € 6.624,00.
Per semplificazione di esempio ho considerato la durata del mutuo pari a quella del RENT TO BUY, al fine di creare un giusto esempio, ma se volessimo considerare un termine paritetico tra le due formule, abbassando quindi la durata del mutuo del residuo importo del RENT TO BUY, quindi da 20 anni a 17 anni, sottraendo i tre anni di pagamento canoni, il vantaggio economico sarebbe all’incirca di € 30.000,00.
Segnalo un link di seguito che vi riporta ad un mio foglio Excel compilabile dove potete provare tutte le possibili ipotesi e verranno messe a confronto con esposizione del vantaggio del RENT TO BUY
MODULO SIMULAZIONE RENT TO BUY
( cliccando il modulo viene scaricato )
Per qualsiasi chiarimento o modifica al modulo potete inviarmi una email al seguente indirizzo : studiomontini@hotmail.it.
Gianluigi Montini – commercialista –
Gianluigi Montini 