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RENT TO BUY : LA TASSAZIONE

25 Feb

 L’Agenzia delle Entrate, con la circolare 4/E pubblicata il 19/02/2015 ha fornito importanti chiarimenti circa la tassazione dei proventi derivanti dall’affitto di un immobile, ottenuto in base ad un contratto di Rent to Buy.

Con tale modalità di contratto il canone corrisposto viene scisso in una quota canone che copre per quota il valore dell’immobile ed una quota prevista per l’affitto vero e proprio; parimenti su tali quote così suddivise si dovrà distinguere quella che è la relativa tassazione.

Inoltre si dovrà considerata la tassazione che al termine si dovrà versare sulla quota residua finale come su un eventuale restituzione della stessa.

Secondo quanto asserisce l’art. 23 del Decreto Sblocca Italia, il Rent to Buy è un negozio giuridico, con il quale il locatario, ossia l’inquilino acquista il godimento immediato dell’immobile, in affitto e rinvia ad un momento futuro il suo acquisto, imputando, per ottenere tale diritto, una parte dell’importo dovuto all’ l’acquisto dell’immobile stesso. Il diritto di acquisto images[2]dell’immobile, può essere effettivamente esercitato come non esercitato in un momento successivo a quello della stipula del contratto, da parte dell’inquilino.

Vediamo ora come vengono gestite queste somme ai fini della tassazione.

I canoni di affitto pagati per il godimento immediato dell’immobile, ovvero i canoni di affitto veri e propri, devono essere considerati, ai fini fiscali, come del tutto assimilabili ai canoni corrisposti per un normale contratto di locazione e vige, quindi, per essi, sia ai fini delle imposte dirette che ai fini delle imposte indirette, la tassazione prevista i redditi derivanti dai contratti di locazione dell’immobile.
Per quanto riguarda i canoni corrisposti dal locatario (acquirente affittuario) a titolo di anticipo per il prezzo dovuto per l’acquisto dell’immobile, tali quote vengono assimilate, ai fini fiscali, agli acconti-prezzo ottenuti per la vendita di un immobile, quindi – caparra -.

Se il proprietario che cede con il negozio del Rent to Buy, quindi inizialmente in affitto e successivamente alla scadenza concordata in vendita, sia un’impresa di costruzione, pur essendo l’unità immobiliare ad uso residenziale quindi normalmente esente da IVA, la trattativa ricadrà nel regime del DPR. 633/72, quindi assoggettata all’Imposta sul Valore Aggiunto. Stesso discorso vale per gli immobili a uso strumentale per i quali però possono optare per il regime di imponibilità IVA non solo per le imprese di costruzione e di ripristino ma anche tutti gli altri soggetti generalmente passivi di IVA.

In tal caso, alle quote di canone versate a titoli di anticipo, come acconti per il successivo acquisto dell’immobile, si applicano le seguenti aliquote:

4%

se il futuro acquirente dichiara di poter beneficiare dei requisiti “prima casa” e se si tratta di case classificate nelle categorie catastali diverse da A/1, A/8 e A/9

10%

se si tratta di case di abitazione che hanno la medesima classificazione catastale di quelle che possono fruire dell’agevolazione “prima casa”

22%

per gli immobili classificabili nella categorie catastali A/1, A/8 e A/9 e per gli immobili strumentali

Vediamo ora come viene applicata l’Imposta di registro.
L’imposta di registro viene determinata in base a come viene applicato il regime IVA .

Situazioni:

Acconti prezzo soggetti a IVA imposta di registro nella misura fissa di 200 euro
Acconti prezzo per gli immobili abitativi esenti IVA Imposta di registro al 2%
Acconti prezzo soggetti a IVA per esplicita opzione del venditore Imposta di registro nella misura fissa di 67 euro, se il contratto è stipulato per scrittura privata e di 200 euro, se il contratto è stipulato con scrittura privata autenticata o è redatto in forma pubblica

Per gli immobili strumentali si applica un’imposta di registro dell’1%, a prescindere se l’operazione di compravendita è soggetta o no a IVA.

Nel caso in cui il venditore sia un soggetto IRPEF le somme percepite a titolo di affitto per il godimento dell’immobile sono soggette alla disciplina fiscale dei redditi fondiari ed è possibile optare per la cedolare secca; l’imposta di registro è pari al 2% sia nel caso di immobili ad uso abitativo che a uso strumentale.

Al momento della vendita dell’immobile quindi dell’acquisto da parte dell’inquilino stesso, occorrerà considerare anche la tassazione delle somme pagate dal quest’ultimo a titolo di saldo del prezzo dell’immobile, detratta tutta la somma già versata a titolo di acconto.

Se il venditore è titolare di partita IVA, la base imponibile su cui applicare l’imposta è costituita dalla differenza tra il prezzo dell’immobile pattuito in sede di contratto e la somma degli acconti prezzo versati fino a quel momento mentre non vengono considerate le somme versate dall’inquilino a titolo di canone d’affitto.

Le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono pari a:

Tipo di fabbricato

Imposta di registro

Imposta ipotecaria

Imposta Catastale

Fabbricati strumentali rilevanti ai fini IVA (in regime di esenzione o imponibilità)

fissa a 200 euro

1%

3%

Fabbricati abitativi in esenzione IVA l’imposta

dovuta nella misura proporzionale del 9% o del 2%, con un minimo 1.000 euro

50 euro

50 euro

Fabbricati abitativi imponibili IVA, per il principio di scelta tra IVA e registro

fissa a 200 euro

Fissa a 200 euro

fissa a 200 euro

Se il venditore è in soggetto IRPEF, il corrispettivo ottenuto dalla cessione dell’immobile viene tassato come una plusvalenza realizzata mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili, se la vendita avviene entro cinque anni dall’acquisto.

Gli acconti di prezzo sono invece tassati come redditi diversi e diventano assoggettabili al pagamento delle imposte solo al momento della cessione effettiva dell’immobile. Per le vendite che avvengono al di fuori del regime IVA, per prime case o altre tipologie di immobili, l’imposta di registro sarà del 2% (prima casa) o del 9% (altro tipo di immobile) mentre le imposte ipotecaria e catastale scontano in entrambi i casi l’imposta fissa di euro 50,00.

PER TUTTI COLORO CHE VOGLIANO VENDERE O ACQUISTARE CON TALE ISTITUTO GIURIDICO, DISPONIAMO DI PRIMARIO ISTITUTO FINANZIARIO IN GRADO DI GARANTIRE L’ACQUISTO DOPO IL TERMINE DI LOCAZIONE PATTUITO EVITANDO OGNI RISCHIO.

PER INFO : studiomontini@hotmail.it

Gianluigi Montini – commercialista –

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2 commenti

Pubblicato da su 25 febbraio 2015 in Immobiliare

 

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2 risposte a “RENT TO BUY : LA TASSAZIONE

  1. Dionisio

    14 aprile 2015 at 10:59

    Articolo molto interessante. Se ho compreso bene sia il compratore che il venditore persone fisiche pagheranno le imposte sul canone di locazione ma non sulla quota data in acconto del prezzo? Tale di discorso vale anche se l’acquirente è u impresa ed acquista da un privato? Non esiste un simulatore che contempli le imposte pagate nelle varie fattispecie?

    Mi piace

     
    • Gianluigi Montini

      14 aprile 2015 at 23:23

      Salve sig. Dionisio, le imposte da pagare sul canone di locazione sono a carico di colui che percepisce il canone come in un normale contratto di affitto, pertanto nella fattispecie del R T B, essendo il futuro venditore a percepire i canoni di affitto, egli dovrà dichiararli all’erario e versarvi le relative imposte. Circa le quote versate invece a titolo di acconto sul prezzo, trattandosi di caparre, non vengono tassate di volta in volta ( sono considerati redditi diversi ) nel corso diciamo del trienni ma solo all’atto del rogito. Il principio è identico per tutti, l’impresa che acquista dal privato. L’impresa pagherà quota parti in conto affitto ed il privato dichiarerà gli affitti percepiti dall’impresa. Idem come sopra, il privato genererà il reddito dato dalla differenza del pagato meno la quota affitto, all’atto del rogito.
      Circa il simulatore non comprendo se deve essere rapportato agli scaglioni di reddito tenendo presente un ipotetico importo mensile ripartito o cosa.
      Gianluigi Montini

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