RENT TO BUY … OVVEROSIA COME COMPRARE CASA CON POCO MERITO CREDITIZIO

Da qualche tempo in qua va di moda pronunciare la frase Rent to Buy, ma spesso non se ne conosce il vero significato e più che altro lo si confonde con il contratto di affitto dove al termine vi è il riscatto del bene locato; cosa totalmente diversa dal Rent to Buy.

Vediamo cosa è il Rent to Buy, per capirne la differenza e vediamone i vantaggi. Partiamo con il dire che con il decreto legge 12 settembre 2014, n. 133, definito – Misure urgenti per l’apertura dei cantieri, la realizzazione delle opere pubbliche, la digitalizzazione del Paese, la semplificazione burocratica, l’emergenza del dissesto idrogeologico e per la ripresa delle attività produttive – G.U. Serie Generale n. 212 del 12-9-2014. Decreto Salva Italia del Governo Renzi, si è legiferato in merito, in particolare all’art. 23 – Disciplina dei contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili. Con questa normativa si è cercato anche in Italia di dare un quadro normativo non perfettissimo del Ren to Buy, ma ritengo molto vicino e funzionante.

Vediamo nello specifico che cosa dice il decreto.

Il Rent to Buy così come regolato, prevede che il conduttore, con un contratto nella forma dell’atto pubblico, prenda da subito la concessione in godimento del bene cioè entra nell’abitazione/locale disponendone quindi nell’immediato, con un acconto basso, di solito 10/15% del valore dell’immobile oggetto della compravendita. Il contratto prevede che il conduttore acquisterà ad un termine stabilito l’unità immobiliare di cui oggi ha solo il godimento, pagando nel frattempo un canone; lo stesso però al termine del godimento stabilito, cioè quando si sarà deciso di trasferire l’unità immobiliare, imputerà i canoni versati, detratta una quota minima assegnata come affitto, al corrispettivo del trasferimento, non perdendo pertanto gli importi versati. Ci si chiederà ma, imputando una parte anche se pur piccola in conto canone locatizio, qualcosa andrà perso, ciò non è del tutto vero e si capirà meglio quando presenterò un esempio nei successivi articoli.

Naturalmente provvedendo alla trascrizione del bene ai sensi dell’art. 2645 bis. Codice Civile, si avrà la certezza e tutte le garanzie proprie dell’atto trascritto.

Il credito che ne deriva in caso di mancata esecuzione per qualsiasi motivo del preliminare sono crediti privilegiati quindi godono della massima tutela giuridica.

Infine sempre circa la trascrizione del preliminare, il termine triennale previsto dal comma terzo dell’articolo 2645-bis del codice civile e’ elevato per tale tipologia contrattuale ad un periodo limite non superiore a dieci anni. In seguito poi vedremo come non ha molto senso portare aventi per dieci anni un contratto preliminare ed il perché.

Veniamo ora cosa viene previsto in capo al conduttore del bene nel lasso temporale dove è tenuto al pagamento di una quota mensile. Lo stesso vedrà risolto il contratto in caso di mancato pagamento, anche non consecutivo dei canoni determinati dalle parti quando lo stesso sia non inferiore ad un ventesimo del loro numero complessivo.

In caso di risoluzione per inadempimento del concedente, lo stesso deve restituire la parte dei canoni imputata al corrispettivo, maggiorata degli interessi legali.

In caso di risoluzione per inadempimento del conduttore, al verificarsi di quanto sopra detto, il concedente ha diritto alla restituzione dell’immobile ed acquisisce interamente i canoni a titolo di indennità, se non e’ stato diversamente convenuto nel contratto stesso; questa fattispecie viene lasciata alla libera trattativa delle parti.

Ci si chiede ancora cosa accadrà con tale tipologia di contratto nell’ipotesi estrema di fallimento del concedente o anche del conduttore qualora sia un’impresa. In caso di fallimento del concedente il contratto proseguirà, fatta salva la fattispecie secondo cui sono revocate le ipoteche volontarie che si sono costituite nell’anno anteriore alla dichiarazione di fallimento per debiti preesistenti non scaduti, salvo che l’altra parte non era a conoscenza dello stato d’insolvenza del debitore.

Il caso invece di fallimento del conduttore, si applica l’articolo 72 del regio decreto 16 marzo 1942, n.267, e successive modificazioni; in buona sostanza la curatela potrà, previa autorizzazione del comitato dei creditori subentrare nel contratto oppure al posto del fallito, pertanto con l’assunzione di tutti i diritti ed obblighi oppure può chiederne lo scioglimento e restarne fuori.

Nel prossimo articolo sul Rent to Buy, ci sarà un esempio pratico del vantaggio di acquistare con tale metodo, non disponendo della somma totale per l’acconto, la sua vera finalità e nel successivo ancora, l’ aspetto fiscale.

 Gianluigi Montini – commercialista –

 

DICHIARAZIONE DI SUCCESSIONE, QUELLO CHE BISOGNA SAPERE

E’ sempre bene fare una rispolverata sugli obblighi che nascono al delato ( soggetto al quale viene offerta la possibilità di divenire erede ).

In Italia, con il decesso di un soggetto fiscale, nasce l’obbligo di presentazione della dichiarazione di successione che deve essere effettuata nel termine di dodici mesi appunto dalla data di decesso, pena sanzioni; la data del decesso quindi è la data di inizio dell’apertura della successione.

Nel termine dei dodici mesi è possibile presentare senza alcuna sanzione altra dichiarazione di successione in rettifica della presedente già presentata.

Circa il luogo di presentazione, esso deve coincidere con l’Ufficio dell’Agenzia delle Entrate dove vi era l’ultima residenza del defunto.

La modulistica, è quella scaricabile dal sito dell’Agenzia delle Entrate o ritirabile presso gli uffici stessi, il modello è denominato “ modello 4 “.

Nella successione và dichiarata tutta la massa attiva, e dove siano presenti unità immobiliari, prima della presentazione vanno versate le imposte ricadenti per tale obbligo.

In particolare:

> Imposta di successione

> Imposte Ipotecarie

> Imposte catastali

> Imposte di bollo

Nei trenta giorni dalla presentazione della successione va aggiornata poi la posizione presso gli uffici territoriali catastali con la presentazione delle volture a nome dei chiamati.

Chi deve presentare la dichiarazione di successione? I soggetti obbligati a presentare la dichiarazione di successione, sono :

I chiamati all’eredità, i legati, chi li rappresenta legalmente.

Gli amministratori dell’eredità.

I curatori delle eredità giacenti.

Gli esecutori testamentari.

Gli ammessi nel possesso dei beni, in caso vi sia assenza o dichiarazione di morte presunta.

I trustee.

Qual’ora vi siano più persone che concorrono ad essere eredi, è sufficiente che uno di loro si faccia carico di presentare la stessa, con eventuale diritto di rivalsa qual’ora ci siano più coeredi.

Vediamo praticamente come si determinano i valori che dovranno poi essere dichiarati.

Per gli immobili, viene preso il valore della rendita catastale che si ricava dalle visure catastali, detto valore viene moltiplicato per il 5% a titolo di rivalutazione ed una volta rivalutato del cinque per cento, moltiplicato per i sotto segnati coefficienti:

110 se si tratta di unità immobiliare prima casa.

120 se si tratta di unità immobiliari ricadenti nelle categorie catastali “ A” e “C”, con esclusione della categoria “A10” per il gruppo A e “C1”, per il gruppo C.

140  se si tratta di unità immobiliari appartenenti alla categoria del gruppo catastale “ B “ .

60 se si tratta di fabbricati appartenenti alla categoria catastale A10, e D. ( A10 riguarda uffici e studi privati ).

40,80 se si tratta di unità immobiliari appartenenti alla categoria catastale “C1” e “E” ( C1 riguarda negozi e botteghe ).

Riguardo ai terreni non edificabili il valore si determina rivalutando il reddito dominicale del 25% e moltiplicando il risultato per 90.

Una volta determinata la base imponibile oggetto del calcolo si applicherà al valore complessivo dato dalla somma di tutte le unità immobiliari cadute in successione delle aliquote che variano seconda del grado di parentele del futuro erede e la persona deceduta.

4% , per il coniuge e i parenti in linea retta (genitori e figli), da calcolare sul valore eccedente, per ciascun erede, 1.000.000 euro.

6%, per fratelli e sorelle, da calcolare sul valore eccedente, per ciascun erede, 100.000 euro.

6%, da calcolare sul valore totale (cioè senza alcuna franchigia), per gli altri parenti fino al quarto grado, affini in linea retta nonché affini in linea collaterale fino al terzo grado.

8%, da calcolare sul valore totale (cioè senza alcuna franchigia), per le altre persone.

Cosa molto importante da tenere in considerazione nel calcolo delle imposte, quindi delle franchigie, è che se il soggetto presunto erede, ha ricevuto in vita donazioni di beni immobili dal defunto, questi beni concorreranno con il loro valore unitamente alla quota o frazione di quota spettante, alla determinazione del valore globale quindi della franchigia.

Determinata l’ imposta di successione gravante, vediamo ora le altre imposte. Come detto sono l’ imposta ipotecaria e l’imposta catastale.

Esso sono pari rispettivamente al 2% ed all’ 1%, con un versamento minimo di € 200,00  cadauna se dal calcolo dovessero uscire imposte di valore più basso.

Queste imposte devono essere versate con il Mod. F 23, con il codice tributo 649 T ed il codice tributo 737 T, rispettivamente per l’ipotecaria e la catastale.

Se per il denunciante dovesse trattarsi di prima casa, il valore resta fino ad € 200,00 ad imposta, al di là del valore che se ne determina.

Occorrerà naturalmente effettuare attestazione di quanto viene asserito.

Chi può beneficiare dei requisiti di prima casa?  Colui che eredita l’immobile può beneficiare dei sopra detti requisiti di prima casa a condizione che si verifichino entrambi e seguenti requisiti e cioè : il chiamato non deve essere titolare esclusivo e neanche in comunione con il coniuge di diritto di proprietà, ma neanche di usufrutto, uso e di abitazione di un’altra casa nel Comune ove è presente l’unità immobiliare oggetto di eredità; inoltre il chiamato dovrà rispettare anche il secondo requisito e cioè il non essere titolare su altra unità immobiliare, in tutto il territorio nazionale, neanche per quote parti o in comunione legale, di diritto di proprietà, di diritto d’uso, usufrutto, abitazione o di nuda proprietà, anche se acquistata dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni sulla prima casa.

L’immobile inoltre deve trovarsi nel Comune dove il chiamato ha la propria residenza o dove intende trasferirla entro i diciotto mesi.

Vediamo infine le decadenza dalle agevolazioni.

Si perde il beneficio di prima casa, sia quando vi sia mendace dichiarazione, sia quando nei diciotto mesi non vi sia la attribuita la residenza, nell’un caso come nell’atro, vi sarà la decadenza dal beneficio.

Gianluigi Montini – commercialista –

 

RINEGOZIAZIONE, SURROGAZIONE, SOSTITUZIONE DEL MUTUO, ASPETTI GIURIDICI E PRATICI

Sempre più spesso sento parlare nella comune accezione ma anche tra gli operatori bancari, di sostituzione del mutuo e di surroga come se si trattasse del medesimo istituto giuridico. Non è così e, prendendo spunto da un articolo del quotidiano Sole 24 Ore del giorno 11 agosto 2014, che ha trattato l’argomento a mio avviso molto semplicisticamente, tento di approfondirlo almeno per quelle che possono essere le cose che servono per comune utilità.

Inoltre oggi che i tassi d’interesse bancari ( Euribor ) sono scesi ai minimi storici, potrebbe essere il caso per coloro che hanno contratto mutui ipotecari qualche anno addietro, dove i tassi erano elevati e le durate abbastanza lunghe, ( dai 20 ai 30 anni ) iniziare a fare  quattro conti e cercare anche lì di risparmiare.

Alternative

A) – contattare il proprio istituto mutuante e chiedere di rinegoziare la rata e/o la durata.

B) – surrogare il mutuo.

C) – sostituire il mutuo

Alternativa A), cioè quella di contattare il proprio istituto di credito e fare un po’ il braccio di ferro, cercando di rinegoziare la rata. Nell’anno 2008, viene siglato un accordo tra l’ABI ed il Ministero dell’Economia e Finanze, in base al quale, per i mutui a tasso variabile e riferiti a ristrutturazione ed acquisto abitazione, sottoscritti anteriormente al 29/05/2008, vi è la possibilità di ottenere una rata fissa “ calmierata “ che scaturisce applicando all’originario importo del mutuo un tasso d’interesse ottenuto da una media aritmetica dei tassi applicati nell’anno 2006. Il residuo importo di rata viene addebitata su un separato conto, con l’applicazione di interessi e rimborsabile a rate costanti dopo aver finito di pagare il mutuo originario. Tale forma di rinegoziazione, non sono assoggettate a spesa alcuna come a nessuna imposta.

Il D.L. n.70/2011, stabilisce poi nuovi benefici.

Alternativa B), cioè la surrogazione del mutuo, è invece un’alternativa abbastanza percorribile visto che non è una strada fatta di solo braccio di ferro con il proprio istituto di credito, ma è una alternativa tutelata giuridicamente; vediamo come.

Con il cosiddetto “decreto sviluppo” (DL 70/2011) entrato in vigore il 14/5/2011 e poi convertito nella legge 106/2011, è intervenuto in ambito di rinegoziazione e surrogazione dei mutui apportando, soprattutto per quest’ultime, novità a favore del cliente/mutuatario.

Vediamo un momento quali sono i riferimenti normativi per quanto riguardano la surrogazione, in primis l’art. 1202 del C.C., poi l’articolo 120 quater del Testo Unico Bancario e l’art. 161 comma 7/quater, ( d.lgs. 385/93) introdotto dal D.lgs.141/2010 (che ha abrogato in parte l’art.8 del Dl 7/2007 convertito dalla legge 40/2007) e modificati dal Dl 70/2011 convertito nella legge 106/2011, art.8 comma 8.

In definitiva, colui che avendo sottoscritto un mutuo ed oggi trovandosi ad avere condizioni poco favorevoli, e non avendo sortito effetti con la rinegoziazione dello stesso presso la propria banca, può spostare il suo mutuo presso altro istituto di credito che offre condizioni migliori.

La surroga gli da oltre alla possibilità di spuntare un tasso migliore anche quello di prolungarne il periodo, non può però assolutamente variare quello che è l’importo residuo del suo vecchio mutuo.

Con questa operazione, il vecchio mutuo viene chiuso definitivamente e se ne riaccende uno nuovo con la nuova banca.

La garanzia ipotecaria, resterà la stessa, come le stesse resteranno le garanzie personali, ( art. 120 T.U.B. ) .

La surrogazione è un’operazione totalmente gratuita per il cliente, e nessun costo può essergli imputato, ne a titolo di spese, ne a titolo di commissione ne per le visure catastali, ne per istruttoria.

Ogni patto che dovesse prevedere oneri presenti o futuri, sarà pertanto nullo, ma la nullità del patto, annullerà la specifica clausola contrattuale e non il contratto nella sua totalità ( art. 1419 c.c. ) che resterà sempre in vigore.

Il cliente una volta concordato con la nuova banca il mutuo in surrogazione, non dovrà fare alcunché, in quanto sarà il nuovo istituto di credito a prendere contatti con il precedente ed avviare tutte le operazioni atte al trasferimento.

Il vecchio istituto di credito dovrà nel termine di giorni 30 lavorativi, dalla richiesta effettuata dal nuovo istituto di credito, provvedere al perfezionamento, pena pagamento di interessi al cliente, nella misura dell’1% del debito residuo del mutuo, per mese o frazione dello stesso.

Alternativa C), sostituzione del mutuo. Anche con la sostituzione del mutuo, si cambia istituto di credito, ma a differenza della surroga si ha la sostituzione del mutuo, quando oltre a variare la rata e/o la durata, aumenta alche l’importo rispetto al residuo mutuo. In tale fattispecie, va rivisto il tutto nel senso che il nuovo istituto di credito, concedendo ulteriori somme al cliente/mutuatario, ridetermina quelle che sono le garanzie ipotecarie e personali; vi sarà quindi un nuovo atto notarile, in quanto verrà accesa nuova ipoteca.

Il cliente dovrà farsi carico di tutti gli oneri/spese/commissioni come se fosse un mutuo ex novo; pertanto spese istruttoria, commissioni, spese perizia, integrazione polizza incendio, spese notarili. Quindi andrà ben valutata tale opportunità, anche alla luce del fatto che aggiungendo ulteriori somme, cambia lo scopo del negozio, ad esempio, da mutuo prima casa, passerà a mutuo non di scopo, ma solo di liquidità quindi con la perdita di tutti benefici fiscali.

Gianluigi Montini – commercialista –

 

IMPORTANTE SAPERE LE DIFFERENZE TRA ………

INAMMISSIBILITA’ : Vizio dell’atto in quanto non presenta i requisiti stabiliti dalla legge.  Ecco che impedisce al giudice di esaminare la richiesta avanzata da una parte del processo.
IMPROCEDIBILITA’ : Un’omessa attività della parte istante, impedendo di fatto il proseguimento del giudizio. Per esempio, il mancato deposito dell’atto nei termini prescritti.

Gianluigi Montini – commercialista –